RÜCKVERMIETUNG

Grundstücksübertragungen unter nahen Angehörigen sind für den neuen Eigentümer steuerlich nachteilig, wenn sich der Vermögensübergeber ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vorbehält. Da dem Vermögensübernehmer insoweit keine Erträge zustehen, ist er mangels Einkunftserzielung auch nicht zum Kostenabzug berechtigt. Der BFH hat mit Urteil vom 3.2.98 (IX R 38/96) jedoch eine Gestaltungsmöglichkeit eröffnet. Danach kann selbst dann ein Werbungskostenabzug erreicht werden, wenn ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung übertragen wird und der Übertragende das Objekt weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Erreicht wird dieses Ergebnis durch den Abschluss eines Mietvertrages mit gleichzeitiger Vereinbarung eines sogenannten Sicherungsnießbrauchs bzw. dinglichen (Sicherungs-)Wohnrechts.

FAZIT: Nach ständiger Rechtsprechung ist es in der Regel nicht unangemessen, ein Grundstück unter gleichzeitiger Vereinbarung eines Mietvertrags mit dem vormaligen Eigentümer – auch wenn es sich um einen Angehörigen handelt – zu übertragen.

HINTERGRUND:  Eigentumsübertragung sind einerseits und die anschließende Vermietung andererseits jeweils zivilrechtlich und wirtschaftlich getrennt und deshalb auch steuerrechtlich grundsätzlich unabhängig voneinander zu beurteilen.

EIN BEISPIEL

Hans ist seit 2005 Eigentümer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung. Der Verkehrswert beträgt 300.000 Euro; davon entfallen auf den Grund und Boden 25 Prozent. Die AfA-Bemessungsgrundlage im Fall der Vermietung würde 145.000 Euro betragen. Zum 1.1.2008 überträgt Hans die Wohnung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn Johann. Hans behält sich ein lebenslanges, dinglich gesichertes Wohnrecht vor. Johann muss – unter Berücksichtigung des vorbehaltenen Wohnrechts – ein Gleichstellungsgeld in Höhe von 120.000 Euro an seine Schwester Doris zahlen (Verkehrswert 300.000 Euro abzgl. Wert des Wohnrechts 60.000 Euro = 240.000 Euro; davon 1/2). Zur Finanzierung des Gleichstellungsgeldes nimmt Johann zur Übernahme sämtlicher die Eigentumswohnung betreffender Kosten verpflichtet. Diese belaufen sich in 2008 auf 6.000 Euro. Hans nutzt die Wohnung in 2008 als Wohnberechtigter weiterhin zu eigenen Wohnzwecken.

Die Gestaltung bringt dem neuen Eigentümer Johann in der jetzigen Form weder steuerliche noch zulagenrechtliche Vorteile:

Da die Nutzungsbefugnis bei Hans verblieben ist, erzielt Johann mit der Eigentumswohnung keine Einkünfte und kann daher die Gebäude-AfA, die Finanzierungskosten sowie die laufenden Kosten nicht als Werbungskosten absetzen.

Der BGH hat jedoch folgende Gestaltungsmöglichkeit eröffnet: Hans überträgt zwar die Wohnung auf Johann, allerdings schließen die Parteien zusätzlich einen Mietvertrag über die Nutzung der Wohnung ab. Das heißt, Johann überlässt dem Hans die Wohnung nicht mehr unentgeltlich, sondern entgeltlich. Der Mietvertrag sollte zeitlich unbefristet sein bzw. erst mit dem Tod von Hans enden. Johann erzielt nun Mieteinnahmen und darf daher die hiermit zusammenhängenden Werbungskosten steuerlich abziehen.

• Zur Sicherung des Mietverhältnisses wird dem Hans ein dingliches Wohnrecht eingeräumt, so dass er zivilrechtlich den gleichen Schutz wie im Ausgangsfall genießt.
• Wichtig: Die Einräumung dieses Sicherungsrechts muss im Übertragungsvertrag eindeutig zum Ausdruck kommen! Nach Ansicht des BGH liegt kein Gestaltungsmissbrauch (§ 42AO) vor, wenn zwischen dem Übertagenden und dem neuen Eigentümer ein Miet- oder Pachtvertrag geschlossen wird und das dingliche Nutzungsrecht lediglich der Sicherung der Miet- bzw. Pächter-Rechte dient.

-> ein dinglich gesichertes Nutzungsrecht gibt Hans (Verkäufer und späterer Mieter) eine größtmögliche Sicherheit. Durch den gleichzeitig abgeschlossenen Mietvertrag erhält der Johann (Käufer) einen regelmäßigen Ertrag aus dem erworbenen Grundstück, auf den er – würde lediglich ein Vorbehaltswohnrecht/-nießbrauchrecht vereinbart – verzichten müsste. Darüber hinaus hat die Vereinbarung eines Mietzinses den Vorteil, dass die mit großen Unsicherheiten verbundene Bewertung eines unentgeltlichen Vorbehaltsnießbrauchs vermieden werden kann.

Steuervorteile durch Vermietung an den Wohnberechtigten

Hans und Johann schließen einen Mietvertrag ab und vereinbaren das Wohnrecht nur zu Sicherungszwecken.

Da das Wohnrecht nur Sicherungscharakter hat und Johann nun Mieteinnahmen erzielt, erhöht sich das Gleichstellungsgeld, das Johann an seine Schwester Doris zahlen muss.

Bei der Bemessung der Miete können sich die Vertragsparteien die Regelungen zur verbilligten Überlassung (§ 21 Abs. 2 S. 2 EStG – 66% oder 2/3 der ortsüblichen Miete) zunutze machen.

Würde die ortsübliche Miete 1.000 Euro betragen sollte Johann eine Monatsmiete von 660 Euro verlangen.

Hieraus ergäbe sich für ihn in 2008 ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung:

= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Bei einer unentgeltlichen Übertragung sollte die Einräumung eines Nießbrauch- bzw. Wohnrechts zur Stärkung oder Sicherung des Mietvertrags zulässig sein.

Die Beteiligten können einen Mietvertrag abschließen und gleichzeitig einen Sicherungsnießbrauch vereinbaren.