Loading...
Klassischer Verkauf 2018-02-26T17:03:00+00:00

KLASSISCHER VERKAUF

Mit folgenden Kosten ist beim Erwerb einer Immobilie zu rechnen:

Anschaffungskosten bei einem gemischt genutzten Gebäude

Der Steuerpflichtige Klaus erwirbt ein Zweifamilienhaus. Die EG-Wohnung ist 120 m² groß und wird vermietet. Die DG-Wohnung ist 80 m² groß und von Klaus selbst genutzt. Der Kaufpreis beträgt 300.000 EUR. Das Grundstück verfügt über eine Fläche von 500 m². Nach den Werten des Gutachterausschusses werden in vergleichbarer Lage üblicherweise Preise von 150 EUR/m² gezahlt. Neben dem Kaufpreis fallen noch Maklerkosten i. H. v. 9.350 Euro, Grunderwerbsteuer i. H. v. 10.500 Euro, Notarkosten i. H. v. 2.350 Euro (davon Kaufvertrag 1.400 Euro, Auflassungsvormerkung 450 Euro und Grundschuld 500 Euro) und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch i. H. v. 350 Euro (davon Kaufvertrag 200 Euro, Auflassungsvormerkung 60 Euro und Grundschuld 90 Euro) an. Für die Besichtigung des erworbenen Objekts ist Klaus 70 km mit seinem eigenen Pkw gefahren.

Die Anschaffungskosten für das gesamte Objekt ermitteln sich wie folgt:

Kaufpreis 300.000 EUR
Maklerkosten 9.350 EUR
Grunderwerbsteuer 10.500 EUR
Notarkosten (ohne Grundschuld) 1.850 EUR
Grundbuchamt (ohne Grundschuld) 260 EUR
Fahrtkosten (70 km x 0,30 EUR/km) 21 EUR
Gesamte Anschaffungskosten 321.981 EUR

Verteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude:

   
Kaufpreis ohne Nebenkosten 300.000 EUR • 100 %
Anteil Grund und Boden (500 m² x 150 EUR) 75.000 EUR • 25 %
Kaufpreis Gebäude 225.000 EUR • 75 %
Nebenkosten 21.981 EUR
Anteil Grund und Boden (25 %) 5.495 EUR
Anteil Gebäude (75 %) 16.486 EUR
Gesamte Anschaffungs­kosten Gebäude 225.000 EUR
Nebenkosten 16.486 EUR
Gesamt 241.486 EUR
Gesamte Anschaffungs­kosten Grund und Boden 75.000 EUR
Nebenkosten 5.495 EUR
Gesamt 80.495 EUR

Die AfA-Bemessungsgrundlage für das vermietete EG beträgt 241.486 EUR x 120m²/200 m² Gesamt (60 %) = 144.892 EUR. Die Kosten für die Grundschuldeintragung (Notar und Grundbuchamt) i. H. v. 590 EUR sind zu 60 % (= 354 EUR) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Bei der Prüfung, ob eine Baumaßnahme nach § 255 Abs. 2 HGB zu Herstellungsaufwand führt, darf nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf den entsprechenden Gebäudeteil abgestellt werden, wenn das Gebäude in unterschiedlicher Weise genutzt wird und deshalb mehrere Wirtschaftsgüter umfasst.

Die Anschaffungskosten sind nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens und des Gebäudes aufzuteilen. Die Erwerbsnebenkosten werden nach dem Wertverhältnis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des gesamten Gebäudes sind auf die einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes maßgebend, es sei denn, die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen führt zu einem unangemessenen Ergebnis. Von einer solchen Aufteilung kann aus Vereinfachungsgründen abgesehen werden, wenn sie aus steuerlichen Gründen nicht erforderlich ist. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, in der jeweils geltenden Fassung, zu ermitteln.

Grundsätzlich lässt sich sagen, ist mit folgenden Kosten zu planen:

-ca. 3 bis 6% für den Makler vom Verkaufspreis

-ca. 4% für die Grunderwerbssteuer vom Verkaufspreis

– Notar- und Grundbuchkosten ca. 2.000 bis 3000 Euro

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Der Hausverkauf interessiert das Finanzamt derzeit nur, wenn seit dem Erwerb noch keine zehn Jahre vergangen sind. Die Steuerfreiheit ist erreicht, wenn die Frist einen Tag überschritten wird. Sie beginnt an dem Tag, an dem Sie den Notarvertrag über den Kauf unterschrieben haben. Wann der Besitz letztendlich übergegangen ist, spielt keine Rolle mehr.

Bei selbsterrichteten Immobilien ist für die Fristberechnung das Kaufdatum von Grund und Boden maßgebend. Wird dieser binnen zehn Jahren veräußert, ist auch das hergestellte Gebäude zu versteuern. Ist der Verkauf des Grundstücks wegen Fristablaufs steuerfrei, gilt das auch für den Gewinn des darauf errichteten Gebäudes – unabhängig vom Fertigstellungsdatum der Immobilie.

Hinweis

Wurde Ihnen das veräußerte Grundstück geschenkt, so sind die Besitzzeit des Schenkers und Ihre Besitzzeit zusammenzurechnen. Gleiches gilt, wenn Sie die Immobilie geerbt haben.